공사중허가사항변경

건축허가를 받은 설계도서에 따라 건축물을 시공하더라도 그 과정에서는 예상하지 못한 상황이 발생할 수 있다. 연약지반이나 건축 연면적의 증감, 지적등록 전환으로 인한 토지 면적의 변화 등으로 인해 관공서에서 허가 받은 내용과 다소 상이하게 공사가 진행되는 것이 그러한 예이다. 과연 이처럼 허가 사항이 변경될 때 어떻게 대처해야 하는지 알아보기로 하자.

개발행위허가 사항의 변경

개발행위허가를 받고 변경해야 할 사항이 발생하면 변경허가를 받아 시공해야 한다. 그러나 다음 경우에는 변경허가를 받지 않아도 되지만, 변경사실을 지체 없이 허가권자에게 통지하여야 한다.(국토의계획및이용에관한법률 제56조제2항, 동시행령 제52조)

▶ 사업기간이 단축되는 경우
 ▶ 사업면적을 5%범위 안에서 축소하는 경우
▶ 관계법령의 개정 또는 도시관리계획의 변경에 따라 허가받은 사항을 불가피하게 변경하는 경우
▶ 자치단체마다 다소 상이하지만 서울특별시 도시계획조례에 의하면 아래의 경우 개발행위허가를 취소하거나 연장할 수 있다.

① 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 공사를 착수하지 아니하는 때는 건축허가를 취소할 수 있다. 그러나 허가받은 자가 정당한 이유를 들어 기간연장을 요청하는 때에는 1회에 한하여 1년 이내 기간에서 그 기간을 연장할 수 있다.

② 허가를 받은 자가 공사를 중단한 후 1년 이상 정당한 사유 없이 공사를 재개하지 아니한 때

③ 허가를 받은 자가 정당한 사유 없이 허가조건을 이행하지 아니한 때

건축물의 허가사항 변경

기초 구조, 건축물 구조, 건축물 위치, 내부 평면, 건축 연면적 등 다양한 요인에 의해 건축 허가사항은 변경될 수 있다. 구체적으로 건축법 제10조(허가 신고사항의 변경) 제1항 단서에는 ‘경미한 사항’에 대해 규정하고 있다. 경미한 사항에 해당될 경우에는 건축물 사용승인 신청시 일괄 신청이 가능하지만, 이에 해당되지 않을 경우에는 반드시 공사 전에 건축허가 변경을 신청해야 한다.

기초의 공법, 철근배근의 변경 등은 변경허가 절차 없이 시공이 가능하지만 사용승인 신청서 제출도서에 표시를 해야 한다. 한편 건축허가를 받은 건축공사 도중 면적 또는 위치 등이 변경되지 않더라도 그 전체 구조를 변경하는 것은 개축에 해당된다. 따라서 이를 변경하고자 하는 경우에는 사전에 건축법 제10조 규정에 의하여 그 규모에 따른 변경허가를 받아야 한다.

건축주와 시공자 변경

건축허가를 받은 후 건축주, 시공자, 감리자를 변경하는 경우가 있다. 특히 건축주 명의변경은 소유권이 바뀌는 것이므로 변경 전 건축주의 명의변경 동의서뿐만 아니라 토지 소유권을 확보하지 않을 경우, 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 첨부해야 한다. 지상권자가 있다면 지상권자 사용승낙서도 필요하다.

그리고 변경 전 건축주로부터 명의변경 동의서를 첨부해야 하는데, 이때 인감증명서가 구비되어야 한다.(건축법시행규칙 제11조)

건축법 제8조 및 제9조의 규정에 의해 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음에 해당되는 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병 후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 건축관계자 변경신고서를 허가권자에게 제출해야 한다.

▶ 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 경우
▶ 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우
▶ 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우

건축주는 공사시공자 또는 공사감리자를 변경한 때에는 그 변경한 날부터 7일 이내에 건축 관계자 변경신고서를 구비하여 허가권자에게 제출해야 한다.

구비서류

ㆍ건축주 변경인 경우 구(舊)건축주의 명의변경동의서(인감증명서 첨부)
ㆍ토지 소유권 확보 또는 토지 소유자로부터의 토지 사용승낙서와 토지 등기부등본
ㆍ지상권이 설정된 경우 지상권자 동의서 첨부

유의점

ㆍ다세대주택의 경우에는 토지사용승낙서로 건축주 명의변경이 되지 않는다.
ㆍ위반사항을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 보고한 공사 감리자에 대하여 공사감리자의 지정을 취소하거나 불이익을 주어서는 아니 되며, 이를 위반하면 2년 이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처한다.(건축법 제79조제2호)